Phát triển nhà ở cho thuê: Kiến tạo trụ cột mới và động lực tăng trưởng dài hạn cho nền kinh tế | Vietstock
Phát triển nhà ở cho thuê: Kiến tạo trụ cột mới và động lực tăng trưởng dài hạn cho nền kinh tế
Trong nhiều năm, khi nói đến chính sách nhà ở, mục tiêu lớn nhất của Việt Nam là nâng cao tỷ lệ người dân sở hữu nhà. Đây là định hướng đúng trong bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi và nhu cầu an cư ngày càng tăng. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn phát triển mới, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, sự mở rộng của các khu công nghiệp, sự dịch chuyển lao động giữa các vùng và yêu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, thị trường bất động sản đang đặt ra một yêu cầu mới: Phát triển mạnh thị trường nhà ở cho thuê như một cấu phần quan trọng của hạ tầng kinh tế - xã hội.
Làn sóng khởi công hàng loạt dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6/2026 tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên… không chỉ bổ sung thêm nguồn cung mà còn đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển bất động sản Việt Nam. Từ chỗ coi thuê nhà là giải pháp mang tính tạm thời, Việt Nam đang từng bước định hình một phân khúc phát triển chuyên nghiệp theo mô hình Build-to-Rent (BTR) – phát triển dự án để khai thác dài hạn thay vì chỉ bán sản phẩm ngay sau khi hoàn thành.
Điều đáng nói hơn, đây không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là một chiến lược phát triển kinh tế. Một quốc gia có thị trường nhà ở cho thuê phát triển là quốc gia có thị trường lao động linh hoạt hơn, đô thị vận hành hiệu quả hơn và năng lực cạnh tranh cao hơn.
Nhà ở cho thuê không chỉ là bất động sản mà là hạ tầng của thị trường lao động
Trong nền kinh tế hiện đại, khả năng dịch chuyển của lực lượng lao động quyết định trực tiếp đến năng suất và sức cạnh tranh quốc gia.
Một kỹ sư công nghệ có thể làm việc tại Bắc Ninh hôm nay nhưng chuyển đến Hải Phòng hoặc TP.HCM trong vài tháng tới; một chuyên gia nước ngoài có thể đến Việt Nam làm việc trong ba năm; hàng triệu công nhân dịch chuyển giữa các khu công nghiệp theo nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, mọi sự dịch chuyển đó chỉ có thể diễn ra thuận lợi khi người lao động dễ dàng tiếp cận được nơi ở phù hợp với thu nhập.
Nếu nguồn cung nhà ở cho thuê khan hiếm hoặc giá thuê quá cao, doanh nghiệp sẽ khó tuyển dụng, người lao động ngại thay đổi nơi làm việc, chi phí sản xuất tăng và hiệu quả đầu tư của toàn nền kinh tế bị suy giảm.
Ngược lại, một thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ giúp lao động dịch chuyển linh hoạt hơn, doanh nghiệp tiếp cận nguồn nhân lực nhanh hơn, giảm áp lực giao thông, nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng và tạo sức hấp dẫn lớn hơn đối với dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Đó là lý do tại nhiều nền kinh tế phát triển như Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore, nhà ở cho thuê luôn được xem là một bộ phận không thể thiếu của chiến lược phát triển đô thị và thị trường lao động chứ không đơn thuần là một phân khúc bất động sản.
Chính sách cần chuyển mạnh từ quản lý sang kiến tạo thị trường
Thực tiễn quốc tế cho thấy không có thị trường nhà ở cho thuê nào phát triển bền vững nếu chỉ tập trung kiểm soát giá thuê.
Giá thuê luôn phản ánh tổng hòa của giá đất, chi phí vốn, vật liệu xây dựng, thời gian chuẩn bị đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính, quản lý vận hành và quan hệ cung - cầu.
Vì vậy, thay vì cố gắng kiểm soát giá đầu ra, Nhà nước cần tập trung giảm chi phí hình thành giá.
Đây mới là chìa khóa giúp người dân được thuê nhà với mức giá hợp lý mà vẫn bảo đảm doanh nghiệp có lợi nhuận để tái đầu tư.
Theo nhiều nghiên cứu quốc tế, người dân chỉ nên dành khoảng 20% thu nhập cho tiền thuê nhà. Đây là ngưỡng cân bằng giúp họ vẫn có điều kiện chi tiêu cho giáo dục, y tế, chăm sóc sức khỏe và tích lũy tài chính.
Để đạt được mục tiêu này, điều quan trọng nhất không phải là yêu cầu doanh nghiệp giảm giá thuê mà là xây dựng một môi trường đầu tư đủ thuận lợi để chi phí phát triển dự án giảm xuống một cách thực chất.
Bảy kiến nghị chiến lược để kiến tạo thị trường nhà ở cho thuê
Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, Việt Nam cần một gói giải pháp mang tính hệ thống thay vì những chính sách hỗ trợ đơn lẻ.
Thứ nhất, hình thành "Ngân hàng quỹ đất sạch" dành riêng cho phát triển nhà ở cho thuê.
Các địa phương cần chủ động quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trước khi lựa chọn nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất sạch, thời gian triển khai dự án sẽ được rút ngắn đáng kể, giảm chi phí lãi vay, giảm rủi ro pháp lý và trực tiếp kéo giảm giá thuê.
Thứ hai, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính.
Toàn bộ quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình và đưa vào khai thác cần được số hóa, quy định rõ thời hạn xử lý và trách nhiệm của từng cơ quan. Mỗi tháng rút ngắn thủ tục là doanh nghiệp giảm thêm chi phí vốn, còn người dân sớm được tiếp cận nguồn cung mới.
Thứ ba, ban hành bộ thiết kế mẫu quốc gia đối với nhà ở cho thuê.
Nhà nước có thể xây dựng hệ thống thiết kế chuẩn cho nhiều loại căn hộ như 30 m², 45 m², 60 m², cùng các tiêu chuẩn thống nhất về kiến trúc, kết cấu, hạ tầng kỹ thuật, nội thất cơ bản và tiêu chuẩn vận hành.
Doanh nghiệp được quyền lựa chọn áp dụng hoặc điều chỉnh trong phạm vi nhất định. Cách làm này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian thiết kế, giảm chi phí tư vấn, đơn giản hóa khâu thẩm định, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa trong xây dựng và tạo nên bản sắc kiến trúc hiện đại, đồng bộ.
Thứ tư, phát triển chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng ổn định.
Nhà nước cần quy hoạch vùng nguyên liệu chiến lược đối với cát, đá, xi măng và các vật liệu chủ lực; kiểm soát tốt hoạt động khai thác, vận chuyển và phân phối để hạn chế biến động giá bất thường. Song song với đó là tăng cường giám sát chất lượng thi công, nghiệm thu và vận hành nhằm bảo đảm tuổi thọ công trình, an toàn và tiết kiệm chi phí bảo trì trong dài hạn.
Thứ năm, xây dựng cơ chế cân bằng tài chính dự án.
Đối với mô hình Build-to-Rent, thời gian thu hồi vốn thường kéo dài hơn nhiều so với dự án để bán. Vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế cho phép các địa phương, căn cứ quy hoạch, mật độ dân cư và điều kiện phát triển, được quyết định tỷ lệ diện tích hoặc số lượng sản phẩm kinh doanh thương mại trong mỗi dự án, có thể dao động khoảng 20%, 25%, 30% hoặc tối đa 35%.
Nguồn thu từ phần thương mại sẽ giúp chủ đầu tư thu hồi một phần vốn ngay trong giai đoạn đầu, nâng cao hiệu quả tài chính, giảm áp lực vay vốn và tạo điều kiện duy trì mức giá thuê hợp lý. Đây là cơ chế chia sẻ lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Thứ sáu, khuyến khích doanh nghiệp phát triển hệ sinh thái dịch vụ thay vì chỉ kinh doanh căn hộ.
Một khu nhà ở cho thuê với hàng nghìn cư dân cần được phát triển như một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, bao gồm siêu thị, cửa hàng tiện ích, trường học, nhà trẻ, phòng khám, nhà thuốc, trung tâm chăm sóc sức khỏe, khu thể thao, không gian làm việc chung, bãi đỗ xe thông minh, dịch vụ quản lý vận hành, nền tảng số và các dịch vụ tài chính.
Nguồn thu từ hệ sinh thái này sẽ tạo dòng tiền ổn định, giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào tiền thuê nhà, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ và trải nghiệm của cư dân.
Thứ bảy, phát triển thị trường vốn dài hạn cho nhà ở cho thuê.
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần thúc đẩy sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ hưu trí, doanh nghiệp bảo hiểm, trái phiếu dự án và các định chế tài chính dài hạn. Đây mới là nguồn vốn phù hợp với đặc điểm dòng tiền ổn định nhưng thời gian hoàn vốn dài của mô hình Build-to-Rent.
Kiến tạo một trụ cột mới của thị trường bất động sản
Nhìn ở góc độ dài hạn, Việt Nam cần định vị nhà ở cho thuê trở thành trụ cột thứ ba của thị trường bất động sản, phát triển song hành với nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Đây không chỉ là giải pháp đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu người lao động, chuyên gia và người trẻ, mà còn là nền tảng để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, thúc đẩy dịch chuyển lao động, thu hút đầu tư và phát triển đô thị hiện đại.
Một quốc gia phát triển không chỉ được đo bằng tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở, mà còn bằng khả năng để mọi người dân đều có thể tiếp cận một nơi ở chất lượng, phù hợp với thu nhập và thuận tiện cho công việc. Khi Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thể chế, doanh nghiệp đầu tư theo tư duy hệ sinh thái và người dân được hưởng một thị trường minh bạch, ổn định, nhà ở cho thuê sẽ không còn là lựa chọn "ở tạm", mà sẽ trở thành một động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế và là nền móng quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản Việt Nam cân bằng, hiện đại và phát triển bền vững trong nhiều thập niên tới.
Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi
- 12:00 27/07/2026