Khu công nghiệp thế hệ mới: Khi bán đất không còn là đủ | Vietstock
Khu công nghiệp thế hệ mới: Khi bán đất không còn là đủ
Sau đợt sáp nhập đơn vị hành chính và điều chỉnh quy hoạch từ tháng 7/2025, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu nâng cấp mô hình phát triển. Dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực, nhưng tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư ngày càng mở rộng, không chỉ dừng ở quỹ đất và hạ tầng. Thay vào đó, các khu công nghiệp có hệ sinh thái dịch vụ tích hợp, bao gồm năng lượng tái tạo, logistics, hạ tầng số, tiêu chuẩn ESG và các giải pháp tài chính xanh, đang có lợi thế cạnh tranh hơn trong thu hút dòng vốn.
Khi lô đất trống không còn tạo ra lợi thế cạnh tranh
Trong nhiều năm, phần lớn khu công nghiệp tại Việt Nam được phát triển theo mô hình truyền thống, với trọng tâm là đầu tư hạ tầng, phân lô và cho thuê đất sau khi hoàn thiện các tiện ích cơ bản như điện, nước và giao thông nội khu. Mô hình này từng đáp ứng tốt nhu cầu thu hút đầu tư trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hóa. Tuy nhiên, bước sang thập niên 2020, yêu cầu của các doanh nghiệp FDI đã thay đổi, khiến mô hình chỉ cung cấp quỹ đất và hạ tầng không còn tạo được nhiều lợi thế cạnh tranh.
Cùng với xu hướng phát triển bền vững, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia không còn chỉ dựa vào chi phí hay hạ tầng. Nhiều doanh nghiệp tại Mỹ và châu Âu yêu cầu đối tác công bố dữ liệu phát thải carbon trong toàn bộ chuỗi sản xuất.
Đáng chú ý, Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu sẽ được triển khai đầy đủ từ năm 2026, trong khi các tập đoàn như Apple, Samsung và LEGO đã đặt mục tiêu Net Zero và yêu cầu kiểm kê cả phát thải Phạm vi 3 (Scope 3), bao gồm lượng phát thải từ các nhà cung ứng. Điều này khiến việc sử dụng năng lượng sạch và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn khu công nghiệp.
Đây cũng đồng nghĩa các doanh nghiệp sản xuất không thể tách rời trách nhiệm về môi trường với hạ tầng nơi mình hoạt động. Khi khách hàng hoặc đối tác yêu cầu cung cấp dữ liệu về phát thải, doanh nghiệp cần chứng minh nguồn điện sử dụng, hệ thống xử lý nước thải, quản lý chất thải hay hoạt động logistics đều đáp ứng các tiêu chuẩn liên quan. Vì vậy, vai trò của chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thay đổi, từ đơn vị cung cấp quỹ đất sang đơn vị cung cấp hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ sản xuất.
Bên cạnh hạ tầng truyền thống, nhiều khu công nghiệp đang đầu tư thêm các giải pháp như năng lượng tái tạo, hệ thống logistics nội khu, xử lý nước và chất thải tập trung, nền tảng giám sát dữ liệu môi trường, cũng như hỗ trợ khách thuê tiếp cận các công cụ phục vụ báo cáo ESG như chứng chỉ năng lượng tái tạo (REC) hoặc các nguồn tài chính xanh. Mô hình này, thường được gọi nền tảng dịch vụ công nghiệp, được xem là một trong những hướng phát triển giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và đáp ứng tốt hơn yêu cầu của các nhà đầu tư quốc tế.
Xu hướng này đã được phản ánh trong mô hình kinh doanh của nhiều nhà phát triển khu công nghiệp lớn trong khu vực. Tại Tập đoàn AMATA (Thái Lan), nguồn thu không còn phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động cho thuê đất. Bên cạnh đó, các mảng dịch vụ tiện ích như cấp nước, điện, khí công nghiệp, xử lý nước thải và nhà xưởng xây sẵn ngày càng đóng góp tỷ trọng lớn hơn trong cơ cấu doanh thu. Quý 1/2026, mảng dịch vụ tiện ích của AMATA ghi nhận doanh thu định kỳ 1.2 tỷ Baht, tương đương khoảng 30% tổng doanh thu của tập đoàn[1]. Sự chuyển dịch mô hình kinh doanh giúp các nhà phát triển hạ tầng tạo ra dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro từ chu kỳ FDI mới và gia tăng biên lợi nhuận trên mỗi ha đất thương phẩm.
Những mô hình đang làm
Kalundborg, thành phố khoảng 16,000 dân của Đan Mạch, là một trong những mô hình cộng sinh công nghiệp thành công nhất thế giới. Từ thập niên 1960, các doanh nghiệp tại đây đã trao đổi năng lượng, nhiệt dư và phụ phẩm theo nguyên tắc chất thải của doanh nghiệp này trở thành nguyên liệu của doanh nghiệp khác. Hiện mạng lưới có 17 thành viên với hơn 30 dòng trao đổi tài nguyên[2].
Theo Kalundborg Symbiosis, mô hình này mỗi năm giúp giảm 586,000 tấn CO₂, tiết kiệm 4 triệu m³ nước ngầm và tái sử dụng 62,000 tấn nguyên liệu. Kể từ năm 2015, lượng phát thải CO₂ của toàn khu đã giảm khoảng 80%, trong khi hệ thống năng lượng địa phương đạt trạng thái trung hòa carbon[3]. Về kinh tế, ENGIE Impact ước tính mô hình mang lại khoảng 24 triệu euro giá trị tiết kiệm mỗi năm nhờ tái sử dụng tài nguyên và chia sẻ hạ tầng kỹ thuật[4].
Tại châu Á, đảo Jurong của Singapore là một trong những mô hình khu công nghiệp tích hợp tiêu biểu. Được hình thành từ việc hợp nhất 7 đảo nhỏ với tổng diện tích khoảng 3,000 ha, Jurong hiện quy tụ hơn 100 tập đoàn năng lượng và hóa chất lớn như ExxonMobil, BASF, Shell, Chevron và Sumitomo[5]. Điểm nổi bật của khu công nghiệp này là hệ thống hơn 100 km đường ống nội khu, cho phép các doanh nghiệp kết nối và trao đổi trực tiếp hơi nước, hóa chất và năng lượng, thay thế phần lớn hoạt động vận chuyển bằng đường bộ.
Sau 25 năm phát triển (tính đến tháng 10/2025), đảo Jurong đã thu hút hơn 50 tỷ đô la Singapore vốn đầu tư, tạo việc làm cho hơn 27,000 lao động và đóng góp khoảng 3% GDP của Singapore. Hiện quốc đảo này tiếp tục tái định vị Jurong theo hướng phát triển công nghiệp carbon thấp, dành 300 ha cho các dự án công nghệ xanh và 20 ha để xây dựng trung tâm dữ liệu xanh công suất 700 MW, tận dụng hệ thống hạ tầng tiện ích sẵn có[6].
Tại Đông Nam Á, Tập đoàn AMATA (Thái Lan) là ví dụ về quá trình chuyển đổi từ nhà phát triển khu công nghiệp sang nhà cung cấp hệ sinh thái dịch vụ. Thành lập năm 1989, AMATA hiện vận hành 9 khu công nghiệp và đô thị tích hợp tại Thái Lan, Việt Nam và Lào, phục vụ hơn 1,400 nhà máy với khoảng 300,000 lao động[7]. Tại AMATA City Chonburi – khu công nghiệp trọng điểm thuộc Hành lang Kinh tế phía Đông (EEC), doanh nghiệp cung cấp đồng bộ các dịch vụ như điện từ nhà máy đồng phát, khí tự nhiên, hạ tầng 5G, hệ thống xử lý nước tuần hoàn và dịch vụ hỗ trợ đầu tư một cửa[8].
AMATA đặt mục tiêu đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2040 thông qua mô hình Smart City. Hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ cùng các giải pháp đáp ứng tiêu chuẩn ESG được xem là một trong những lợi thế giúp tập đoàn thu hút các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao đang tái cơ cấu chuỗi cung ứng tại châu Á.
Tại Việt Nam, VSIP là một trong những mô hình khu công nghiệp chuyển dịch theo hướng tích hợp dịch vụ và phát triển bền vững. Với khoảng 20 dự án trên 12,000 ha, VSIP đã thu hút hơn 1,000 nhà đầu tư từ nhiều quốc gia, tổng vốn đăng ký lũy kế trên 23.4 tỷ USD và tạo việc làm cho khoảng 300,000 lao động[9]. VSIP III (Bình Dương), nơi đặt nhà máy trị giá 1 tỷ USD của LEGO (Đan Mạch) – dự án được định hướng vận hành bằng 100% năng lượng tái tạo và là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên của tập đoàn trên thế giới.
Hay DEEP C, hiện phát triển 3,400 ha khu công nghiệp tại Hải Phòng và Quảng Ninh, thu hút hơn 120 dự án với tổng vốn đầu tư trên 3.5 tỷ USD. Thông qua liên doanh DEEP C Green Energy với TEPCO Power Grid (Nhật Bản)[10], doanh nghiệp đang phát triển hệ thống năng lượng tái tạo nội khu gồm điện mặt trời áp mái và điện gió, hướng tới mục tiêu đáp ứng 50% nhu cầu điện từ nguồn năng lượng tái tạo vào năm 2030[11].
Việt Nam đang đứng ở đâu?
Tính đến giữa năm 2026, Việt Nam có 443 khu công nghiệp được thành lập, trong đó 301 khu đang hoạt động với tổng diện tích gần 95,000 ha[12]. Theo báo cáo của SHS, đến quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt 67% tại miền Bắc và 75% tại miền Nam. Trong khi đó, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) có tỷ lệ lấp đầy cao hơn, đạt 87% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam; tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và Đồng Nai, nhiều dự án đã đạt 90-100%[13].
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao chưa phản ánh đầy đủ năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp. Đối với nhiều doanh nghiệp FDI, yếu tố thu hút vẫn chủ yếu là chi phí thuê đất, nguồn lao động và vị trí kết nối. Trong khi đó, phần lớn khu công nghiệp hiện mới cung cấp các hạ tầng thiết yếu như điện, nước, xử lý nước thải và giao thông nội khu. Những dịch vụ giá trị gia tăng như năng lượng tái tạo, logistics nội khu, nền tảng quản lý dữ liệu môi trường hay các giải pháp hỗ trợ ESG vẫn mới xuất hiện ở một số dự án.
Về chính sách, Việt Nam đã từng bước hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình khu công nghiệp sinh thái. Nghị định 35/2022/NĐ-CP lần đầu quy định các tiêu chí công nhận khu công nghiệp sinh thái, bao gồm tỷ lệ doanh nghiệp áp dụng sản xuất sạch hơn, triển khai cộng sinh công nghiệp và yêu cầu về diện tích dành cho hạ tầng, cây xanh. Các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chí cũng được ưu tiên tiếp cận các nguồn vốn và công cụ tài chính xanh. Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT, hiệu lực từ 15/03/2025, bổ sung hướng dẫn chi tiết về xây dựng, vận hành, chứng nhận khu công nghiệp sinh thái cũng như cơ chế theo dõi hiệu quả sử dụng tài nguyên.
Dù vậy, việc triển khai trên thực tế vẫn cần thêm thời gian. Phát triển các dịch vụ như năng lượng tái tạo, logistics tích hợp hay nền tảng quản lý dữ liệu môi trường đòi hỏi năng lực đầu tư, vận hành và phối hợp giữa nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Đây cũng là những yếu tố quyết định để hình thành mô hình cộng sinh công nghiệp và nâng cao giá trị gia tăng của khu công nghiệp trong giai đoạn tới.
Bối cảnh đang thay đổi theo hướng tạo thêm dư địa cho các KCN Việt Nam nâng cấp mô hình phát triển. Xu hướng “Trung Quốc + 1” tiếp tục thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia mở rộng sản xuất sang Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao. Khác với nhóm doanh nghiệp gia công truyền thống, các nhà đầu tư này thường đặt ra yêu cầu cụ thể về tỷ lệ sử dụng năng lượng tái tạo, tiêu chuẩn phát thải, khả năng theo dõi dấu chân carbon và hệ thống báo cáo ESG. Đây đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm đầu tư, bên cạnh giá thuê đất và chi phí lao động.
Để đáp ứng xu hướng này, nhiều chuyên gia cho rằng, cần sớm hoàn thiện cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA), tạo điều kiện để KCN cung cấp điện tái tạo cho doanh nghiệp thuê. Song song đó, tiêu chí ESG cần được lồng ghép vào chính sách thu hút FDI thế hệ mới, hướng đến chất lượng dự án và hiệu quả môi trường thay vì chỉ quy mô vốn. Việc mở rộng các kênh tín dụng xanh, trái phiếu xanh và thúc đẩy hợp tác với các đơn vị có kinh nghiệm phát triển hạ tầng công nghiệp như Rent-A-Port, Sembcorp hay B.Grimm cũng có thể giúp rút ngắn quá trình chuyển đổi.
Một động lực khác đến từ thị trường carbon. Việt Nam đã đưa hơn 2,166 cơ sở phát thải lớn vào diện kiểm kê khí nhà kính và đang từng bước hình thành thị trường carbon. Khi cơ chế này đi vào vận hành, các KCN đầu tư vào năng lượng tái tạo, cộng sinh công nghiệp và giảm phát thải không chỉ nâng cao khả năng thu hút khách thuê mà còn có cơ hội tạo thêm nguồn thu từ tín chỉ carbon, bên cạnh hoạt động cho thuê hạ tầng truyền thống.
[1] https://core.shareinvestor.app/storage/downloads/amata/mdna/0617NWS150520260635577470E.pdf
[2] https://www.aivp.org/en/good-practices/kalundborg-denmark-symbiosis-a-pioneering-project-and-a-model-for-the-circular-economy/
[3] https://www.symbiosis.dk/en/inspiration/
[4] https://www.engieimpact.com/insights/eco-industrial-park-case-study-kalundborg
[5] https://www.jtc.gov.sg/about-jtc/news-and-stories/press-releases/copy-of-jurong-island-celebrates-25-years_
[6] https://www.jtc.gov.sg/about-jtc/news-and-stories/press-releases/copy-of-jurong-island-celebrates-25-years_
[7] https://amatavn.com/news-event/amata-vn-boosts-the-implementation-of-high-tech-industrial-park-project-in-phu-tho-province/
[8] http://www.chemwinfo.com/private_folder/2021/21_July/BGrim_Psent_20210617-bgrim-oppday-1.pdf
[9] https://doanhnhan.congly.vn/vsip-khat-vong-30-he-sinh-thai-cong-nghiep-xanh-thong-minh.html
[10] https://www.ccifv.org/en/business-support/industrial-zones/deep-c/deep-c-industrial-zones.html
[11] https://vietnamnews.vn/economy/1347557/hai-phong-encourages-sustainable-industrial-zones-development.html
[12] https://industrial.savills.com.vn/vi/khu-cong-nghiep-xanh/
[13] https://s3-storage.shs.com.vn/shs-website/Bao_cao_nganh_bat_dong_san_khu_cong_nghiep_7d2c1704a3.pdf
Nguyễn Nhiều Lộc
- 12:00 15/07/2026