Dự kiến không bắt buộc công chứng khi giao dịch nhà đất, người dân mong có cơ chế phù hợp

Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, sau khi Quốc hội thảo luận định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội khóa XVI hồi cuối tháng 8.

Theo đó, dự thảo mới nhất không còn điều khoản quy định về việc bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch nhà đất như tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Đây là một điểm đáng chú ý trong dự thảo được nhiều người dân quan tâm, có người cho rằng việc này giúp giảm bớt các thủ tục, người dân thuận tiện trong quá trình chuẩn bị hồ sơ; tuy nhiên, có người bày tỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong các giao dịch.

Quyền lựa chọn công chứng thuộc về người dân nhưng Nhà nước cũng cần cơ chế giảm rủi ro

Làm việc tại một tổ chức tín dụng lớn ở phường Sài Gòn (TP.HCM), anh Trần Hoàng V. (45 tuổi) nhận định ở góc độ ngân hàng.

Theo anh, việc không bắt buộc công chứng trong giao dịch nhà đất sẽ khiến ngân hàng khó xác thực thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có khớp với dữ liệu đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền hay không.

Thông qua thủ tục công chứng, công chứng viên có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, xác định năng lực hành vi và sự tự nguyện của các bên, đồng thời đối chiếu thông tin đăng ký.

Nếu khách hàng chỉ cung cấp một cuốn sổ và khẳng định tài sản chưa đăng ký, chưa thế chấp ở đâu thì ngân hàng rất khó tự xác minh. Việc này cần có sự xác nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Vì vậy, nếu cho rằng công chứng trực tiếp gây mất thời gian, tôi nghĩ nên triển khai có hiệu quả các phương thức khác như công chứng trực tuyến hoặc ký bằng chữ ký số. Tuy nhiên, nếu dự thảo được áp dụng, cần có công cụ và quy trình hướng dẫn để người dân cũng như các tổ chức tín dụng có thể xác thực tài sản một cách thuận tiện và an toàn.

Nếu chưa có cơ chế thay thế rõ ràng, việc bỏ công chứng bắt buộc và người dân không lựa chọn công chứng chủ động thì sẽ tạo ra một khoảng trống pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong thực tế”, anh V. nói thêm.

Trong khi đó, chị Trần Bích N. (47 tuổi, ngụ phường An Nhơn) cho rằng người dân nếu lo lắng thì vẫn có thể chủ động chọn công chứng. Tuy mất thêm chi phí nhưng an tâm hơn, nhờ sự hỗ trợ từ các công chứng viên để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, về lâu dài, nếu việc bỏ công chứng bắt buộc được thông qua thì cần có một kênh để xác thực được tình trạng pháp lý của đất đai thực sự hiệu quả, đồng thời ghi nhận hành vi của người mua và người bán để tránh tranh chấp sau này.

"Tôi nghe nói sắp tới việc công chứng giao dịch nhà đất không còn phụ thuộc vào địa giới hành chính nữa, các thông tin về đất đai cũng được cập nhật ở hệ thống cơ sở dữ liệu của quốc gia. Điều này rất thuận lợi cho người dân, tránh phải đi lại nhiều", chị N. nói.

Cũng theo chị, nếu dự thảo được áp dụng trong thời gian tới, để hạn chế các vấn đề tranh chấp, rủi ro phát sinh, cần có một cơ chế hoặc cơ quan chuyên trách để chịu trách nhiệm trong việc rà soát.

“Giao dịch đất đai là giao dịch có giá trị rất lớn, là tài sản của cả đời người, cả một gia đình nên cần xem xét kỹ", chị N. chia sẻ.

Bà Nguyễn Thị D. (83 tuổi, phường Sài Gòn) cho rằng sắp tới với các giao dịch nhà đất, vai trò của phường ngày càng quan trọng.

"Nếu phường là nơi quản lý các thủ tục hành chính, trong đó có thủ tục liên quan đến nhà đất, có đầy đủ cơ sở pháp lý, cơ sở dữ liệu để thực hiện thì theo tôi, có thể không cần thiết phải qua thêm bước công chứng.

Điều quan trọng là phải xây dựng được một cơ chế người dân có thể tin tưởng. Phường thực hiện tốt việc quản lý, giải quyết thủ tục hành chính và bảo đảm tính pháp lý cho các giao dịch thì người dân sẽ yên tâm", bà D. chia sẻ.

Dữ liệu nhà đất phải đầy đủ, chính xác và kịp thời

Bà Trần Nguyễn Bình Nguyên (luật sư thuộc Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định dự thảo Luật Đất đai không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch nhà đất là một hướng cải cách có cơ sở, phù hợp với chủ trương đơn giản hóa thủ tục hành chính và chuyển mạnh sang quản lý bằng dữ liệu. 

Tuy nhiên, quy định này chỉ thực sự hợp lý nếu đi kèm với cơ chế kiểm soát và đảm bảo an toàn pháp lý tương ứng.

Bà Bình Nguyên đặt vấn đề nếu không còn công chứng bắt buộc thì cơ chế nào sẽ thực hiện chức năng tiền kiểm để phòng ngừa rủi ro trong giao dịch và khi người dân ngay tình dựa vào dữ liệu chính thức nhưng thông tin sai hoặc chưa được cập nhật kịp thời?

Do đó, theo bà Bình Nguyên, bỏ bắt buộc công chứng với giao dịch nhà đất nhưng không được bỏ cơ chế kiểm soát, cần có cơ chế phù hợp để thay thế hoặc bổ trợ chức năng tiền kiểm của công chứng.

Việc quản lý bằng dữ liệu, công nghệ và đăng ký giao dịch có thể đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ thực sự hiệu quả khi cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, công chứng, nhà ở và thị trường bất động sản được kết nối, cập nhật đầy đủ, chính xác và kịp thời. Khi các cơ chế dữ liệu và kiểm soát chưa hoàn thiện, việc thay đổi này có thể làm gia tăng rủi ro, nhất là đối với người lớn tuổi đang sở hữu, quản lý và sử dụng đất.

Tư đó, luật sư Bình Nguyên cho rằng việc không bắt buộc công chứng trong giao dịch đất đai có thể là một xu thế trong tương lai nhưng ở thời điểm hiện nay cần được thực hiện thận trọng.

Người dân nên chủ động trong các giao dịch nhà đất

"Hiện nay, cơ sở dữ liệu quốc qua về đất đai đang được xây dựng và đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2027. Cơ sở dữ liệu về công chứng cũng đang được xây dựng và dự kiến đưa vào vận hành vào năm 2027.

Về phía người dân, trong giai đoạn chuyển tiếp, tôi khuyến nghị không chỉ dựa vào dữ liệu điện tử mà cần kiểm tra đồng thời hồ sơ pháp lý thực tế, xác minh đúng người có quyền giao dịch, kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp, quy hoạch và các hạn chế quyền khác.

Với những giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp, người dân vẫn nên chủ động sử dụng công chứng và tư vấn pháp lý độc lập ngay cả trong trường hợp pháp luật không bắt buộc", luật sư Bình Nguyên cho biết thêm.

Đọc tiếp

Về trang Chủ đề