Có trường hợp sửa nhà được miễn giấy phép xây dựng, nhưng vẫn có trường hợp tự ý làm sẽ bị phạt đến 80 triệu đồng, người dân cần lưu ý

Theo Luật Xây dựng 2025, một số trường hợp cải tạo nhà ở được miễn giấy phép xây dựng, nhưng nếu thuộc diện phải xin phép mà tự ý thi công, người dân có thể bị phạt nặng.

Những trường hợp sửa nhà không phải xin giấy phép xây dựng

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng gồm giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn.

Khoản 2 Điều 43 quy định, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn theo quy định.

Đối với việc sửa chữa, cải tạo nhà ở, điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định một số trường hợp được miễn giấy phép, gồm công trình sửa chữa, cải tạo bên trong; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc sửa chữa, cải tạo chỉ được miễn giấy phép khi đồng thời đáp ứng các điều kiện: Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng; Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình; Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường; Bảo đảm khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật.

Như vậy, trường hợp chủ nhà chỉ sửa chữa bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài thuộc diện được miễn, không thay đổi công năng, không tác động đến kết cấu chịu lực và đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Ngược lại, nếu việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, mục đích hoặc công năng sử dụng, hoặc không thuộc trường hợp được miễn, chủ nhà phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo trước khi thi công.

Tự ý sửa nhà mà không có giấy phép xây dựng  có thể bị phạt nặng

Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng bị xử phạt như sau:

Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, mức phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác, mức phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng; công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi bị phạt từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

Các mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Với cá nhân thực hiện cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính.

Không chỉ bị phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Theo điểm d khoản 14 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc, chủ thể vi phạm có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm.

Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở gồm những gì?

Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở gồm các giấy tờ sau:

Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP;

Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP;

Bản vẽ hiện trạng các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định, với tỷ lệ tương ứng với các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép;

Ảnh chụp hiện trạng công trình và các công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo, kích thước tối thiểu 10 x 15cm;

• Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.